Самостоятельный обьект недвижимости

Полезная информация

Самостоятельный обьект недвижимости
Какие объекты не являются недвижимостью

В наше время становится очень актуальным вопрос о том, что относится к недвижимости, что нет, ведь уже на протяжении многих лет идут споры об этом.

Это особенно актуально из-за действия статьи 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

У людей возникает закономерный вопрос, нужно ли что-нибудь предпринимать по отношению к их имуществу, необходима ли государственная регистрация объектов, которые у них имеются или получать разрешение на строительство таких объектов?

Вместе с тем, вопрос определения недвижимого имущества и применения к объектам недвижимости соответствующего правового режима остается дискуссионным.

Для начала обратимся к Гражданскому кодексу РФ.

Статьёй 130 Гражданского кодекса РФ регламентировано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Также в данной статье ГК РФ указано, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вещи же, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, согласно п. 2 указанной нормы, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих ее от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, зачастую следует обращаться к судебной практике.

В данной статье мы хотим обратить внимание на письмо Министерства экономического развития РФ, в частности, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 07.02.2019 г. № 50-700-10-1017/19 «Об отнесении объектов к объектам недвижимого имущества», в котором государственный орган выразил мнение по данному поводу.

Так, с целью выработки единой правоприменительной практики в сфере государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав недвижимости Управление Росреестра по Московской области указало перечни объектов, не относящихся к объектам недвижимого имущества и объектов, которые могут быть отнесены к объектам недвижимого, при наличии судебного акта, из которого прямо следует, что объект является объектом недвижимости или разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию) объекта.

Итак, в перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости, согласно вышеуказанному документу, вошли:

  1. Участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные объекты.
  2. Временные постройки, киоски, навесы.
  3. Объекты, в наименованиях которых присутствуют слова «сборно-разборный»,
  4. Ограждение и забор.
  5. Автомобильная дорога с дорожным покрытием из гравия и щебня.
  6. Пруды, водохранилища.
  7. Краны стационарные (мостовые, портальные, козловые, консольные, краны-штабелеры), подкрановые пути.
  8. Составные части автомобильных дорог (светофорные сигнализации; пешеходные дорожки; автопарковки; остановочные пункты; асфальтовые покрытия; тротуары).
  9. Лестницы.
  10. Башни сотовой связи.
  11. Могилы, могильники для захоронения отходов, мусора, животных, пункты захоронения отходов, скотомогильники.
  12. Беседки.
  13. Плоскостные объекты благоустройства: площади, площадки (в т.ч. смотровые), замощения.
  14. Земляная насыпь.
  15. Объекты благоустройства с многолетними насаждениями: парки, скверы.
  16. Плоскостные объекты спорта: площадки (волейбольные, баскетбольные), футбольные поля, поля для гольфа, хоккейные коробки, катки, теннисные корты.
  17. Картодромы, автодромы.
  18. Аттракционы.
  19. Питомники для служебного собаководства, городок для служебных собак, вольеры для животных.
  20. Мачты (осветительные, радиомачты).
  21. Ёмкости, резервуары (подземные, наземные), баки.
  22. Металлические здания.
  23. Мелиоративные трубчатые сооружения.
  24. Блочный пункт на газопроводе высокого и низкого давления.
  25. Торговый павильон, совмещённый с остановкой общественного транспорта.
  26. Рекламная конструкция.
  27. Остановочно- торговый комплекс.
  28. Мемориальные доски.
  29. Фонтаны.
  30. Силосные ямы, выгребные ямы.
  31. Водозаборные скважины, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства.
  32. Колодцы, созданные физическими лицами на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства.
  33. Веранды.

В перечень же объектов, которые могут как относиться, так и не относиться к объектам недвижимости вошли:

  1. Автостоянки.
  2. Памятники известным людям, мемориальные композиции (комплексы), являющиеся объектами культурного и исторического наследия.
  3. Памятники выдающимся людям, скульптурные композиции, посвященные историческим событиям, обелиски, не являющиеся объектами культурного и исторического наследия.
  4. Полигоны, омшаники.
  5. Гидрометеорологические объекты, метеорологические станции.
  6. Дамбы.
  7. Подпорные стенки.
  8. Водозаборные скважины, артезианские скважины.
  9. Колодцы.
  10. Золошлакоотвалы, хвостохранилища.
  11. Береговые объекты навигации.
  12. Взлетно-посадочные полосы.
  13. Галереи.
  14. Пожарный пирс.

Таким образом, возможно, Министерство экономического развития РФ в лице Управления Росреестра по Московской области данным письмом в какой-то мере поможет людям всех регионов нашей страны самостоятельно определять характер их объекта.

Специалисты ООО «Юридическое бюро «Прав!» являются экспертами в решении вопросов связанных с недвижимостью, в том числе связанных с государственной регистрацией прав на них.

Мы следим за всеми серьезными изменениями в законодательстве, что позволяет нам быстро ориентироваться в решении обширного спектра задач, мы с удовольствием готовы оказать Вам грамотное юридическое консультирование и содействие в решении различных проблем, в том числе и в оформлении и подаче документов в уполномоченные органы.

Источник: http://prav1.ru/poleznaya-informatsiya/kakie-obekty-ne-yavlyautsya-nedvizhimostu

Виды объектов недвижимого имущества

Самостоятельный обьект недвижимости

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки. участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

  • недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
  • прочно связана с землей как физически, так и юридически;
  • долговечность объекта инвестирования;
  • стоимость недвижимости высока;
  • каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
  • потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
  • новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
  • строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
  • способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

  • полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
  • фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
  • стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
  • неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
  • ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение);
  • обособленные водные объекты;
  • многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети;
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости. земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

  • земельные участки, предназначенные под застройку;
  • природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций.

Какие существуют виды и типы недвижимости

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи.

Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано.

Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • обособленные водные объекты,
  • леса,
  • многолетние насаждения,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства,
  • все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

  • земля,
  • административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
  • сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

  • редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
  • стоимость прилегающих земель, зданий,
  • территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
  • целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

  • для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
  • для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
  • для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
  • для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
  • для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

  • созданные природой без участия труда человека,
  • являющиеся результатом труда человека,
  • созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Как ни странно, к недвижимости закон также относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники. Это связано со сложной процедурой регистрации такой техники. А вот деревья из специальных питомников и дома, предназначенные под снос, недвижимостью не являются.

Но мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Так что для большинства людей недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения.

Функции, происхождение, готовность

Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.

По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).

По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.

А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Источник: http://pravootveta.ru/vidy-obektov-nedvizhimogo-imushhestva/

Глава 1.Определение недвижимости

Самостоятельный обьект недвижимости

Деление имуществана движимое и недвижимое берет своеначало со времен римского права, иобщеизвестно, что недвижимое имуществоявляется базой, без которой невозможносуществование ни одного развитогообщества и государства. Рассмотрим, какже трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимоеимущество — это любое имущество,состоящее из земли, а также зданий исооружений на ней» [1] .

«…имуществаявляются недвижимыми по их природе, илив силу их назначения, или вследствиепредмета, принадлежность которого онисоставляют» [2] .

«Недвижимость,недвижимое имущество — реальнаяземельная и вся материальная собственность.Включает все материальное имуществопод поверхностью земли, над ее поверхностьюили прикрепленное к земле» [3] .

«Недвижимымиимуществами признаются по закону землии всякие угодья, дома, заводы, фабрики,лавки, всякие строения и пустые дворовыеместа, а также железные дороги» [4] .

Как видно извышеприведенных определений, все онитесно перекликаются и в своей основеимеют одно и то же значение (независимоот момента истории) — земля и все то,что неотрывно с ней связано. В общемслучае это — справедливо.

Насегодняшний момент Гражданским кодексомРоссийской Федерации — далее ГК РФ (ст.

130) определяется, чток недвижимым вещам [5] –(недвижимому имущество, недвижимости)относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты, ивсе, что прочносвязано с землей,то есть объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба и назначениюневозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. Кнедвижимости относятся кондоминиумыи предприятия как имущественные комплексы[6] .

Такимобразом, к отличительной особенностинедвижимости относится ее неразрывнаясвязь с землей (при этом сами по себеземельные участки также рассматриваютсяв качестве недвижимости), что в своюочередь предполагает ее значительнуюстоимость. Вне связис земельными участками недвижимыеобъекты теряют обычное назначение исоответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваютсяв качестве недвижимости деревья,выращиваемые в специальных питомниках,или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем законотносит к недвижимости и объекты, которыепо своей физической природе являютсянедвижимыми.

К ним относятся подлежащиегосударственной регистрации воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты (искусственныеспутники, космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанногоимущества в качестве недвижимого (хотяпо своей физической сути оно являетсядвижимым), обусловлено тем, что оноявляется дорогостоящим и поэтому требуетособого порядка регистрации, которыйпредусмотрен для недвижимости.

Понятие и видыупомянутых транспортных средствраскрываются в соответствующихтранспортных уставах и кодексах. Так,Кодекс торгового мореплавания определяетпонятие морского судна, а понятиекосмических объектов дается в международныхконвенциях.

Объекты недвижимоститакже различаются по своему происхождению:

– созданные природойбез участия труда человека;

– являющиесярезультатом труда человека;

– созданные трудомчеловека, но связанные с природнойосновой настолько, что в отрыве от неефункционировать не могут.

ГК РФ выделяетнедвижимость в самостоятельный объектправа.

Определениенедвижимости как в странах с развитойрыночной экономикой, так и в России, вдореволюционной и в современной, неимеет серьезных различий и в основномсовпадает.

Правда вызываетспоры правомерность отнесения кнедвижимому имуществу таких движимыхобъектов, как космические, воздушные иморские корабли, однако целью настоящегоучебного пособия не является изучениеприравненного к недвижимости имущества.

Специфическойразновидностью недвижимости являетсятакже кондоминиум. Закон РФ «О товариществахсобственниках жилья» от 24 мая 1996 г.

определяет кондоминиумкак единственный комплекс недвижимогоимущества, включающий земельный участокв установленных границах и расположенноена нем жилое здание, иные объектынедвижимости, в которых отдельные части,предназначенные для жилых или иныхцелей (помещение),находятся в собственности граждан,юридических лиц, РФ, субъектов РФ,муниципальных образований(домовладельцев) —частной, государственной, муниципальнойи иной формах собственности, а остальныечасти (общее имущество) находятся в ихобщей долевой собственности.Помещением считается единица комплексанедвижимого имущества, выделенная внатуре, предназначенная для самостоятельногоиспользования для жилых, нежилых и иныхцелей. Общее имущество – части комплексанедвижимого имущества, предназначенныедля обслуживания, использования идоступа к помещениям, тесно связанныес ними назначением. В состав кондоминиумамогут входить следующие объекты:

– одно здание, илиего часть, или несколько зданий, в которыхпомещения принадлежат различным (неменее чем двум) домовладельцам, сприлегающим земельным участком вустановленных границах, пешеходными итранспортными дорогами, бассейнами,водоемами, многолетними зеленыминасаждениями и другими подобнымиобъектами;

– несколько компактнорасположенных зданий и сооружений —односемейных, садовых или дачных домовс приусадебными участками или без них,гаражей и других объектов, объединенныхобщим земельным участком и элементамиинфраструктуры.

Кондоминиум можетсостоять из отдельной части зданияразмером не менее одной блок-секции,имеющей изолированный от других частейздания вход и межквартирныйлестнично-лифтовой узел. Отдельнаячасть здания может быть выделена вотдельный кондоминиум при условии, чтонадстройка либо снос этой блок-секциине нарушат целостности других частейздания, не входящих в состав данногокондоминиума.

Кондоминиум какединый комплекс недвижимого имущества,а также права на недвижимое имуществов кондоминиуме и сделки с ним подлежатгосударственной регистрации в соответствиис действующим законодательством спредоставлением паспорта домовладельца.

В случае созданиядля управления кондоминиумом товариществасобственников жилья оно может, помимопрочего, заниматься продажей недвижимогоимущества, входящего в состав кондоминиумаи находящегося в собственноститоварищества, в случае недостаточностисредств, необходимых для содержанияобщего имущества кондоминиума и улучшенияданного имущества. Договоры от именитоварищества заключает правлениетоварищества.

Что касается правсобственника квартиры на отчуждениепринадлежащей ему недвижимости, то онвправе отчуждать свою долю в праве общейдолевой собственности на общее имуществожилого здания, а также совершать иныедействия, влекущие передачу этой долиотдельно от права собственности наквартиру [7] .

По сути это означает, чтосоответствующая доля в праве собственностина указанное общее имущество всегдаследует судьбе права собственности нажилье.

В соответствии с Законом РФ «Обосновах федеральной жилищной политики»недвижимостью в жилищной сфере средипрочих (традиционных) объектов являютсятакже квартиры, элементы инженернойинфраструктуры и т.д.

Одним изнеурегулированных в полной мере остаетсявопрос о возможности отнесения кнедвижимости имущества, которое неимеет неразрывной связи с земельнымучастком, однако отделить его от этогоземельного участка было бы достаточносложно.

Речь, в частности,может идти о статуях весом несколькотонн, не скрепленных с фундаментом, илизданиях, установленных на поверхностиземли на блоках.

Естественным,созданным природой, всеобщим базисомлюбой экономической и социальнойдеятельности человечества являетсяземля.В сфере недвижимости под словом земляпонимается земельный участок.

Земельныйучасток [8] – эточасть поверхности земли, имеющаяфиксированную границу, площадьместоположение, правовой статус и другиехарактеристики, отражаемые в Государственномземельном кадастре и документахгосударственной регистрации прав наземлю (прил. 2).

Имеяв качестве составной части земельныйучасток, все искусственныепостройки (объекты недвижимости) обладаютродовыми признаками, которые позволяютотличить их от движимых объектов.Это:

1. Стационарность,неподвижность.Признак характеризуетсяпрочной физической связью объектанедвижимости с земной поверхностью иневозможностью его перемещения впространстве без физического разрушенияи нанесения ущерба, что делает егонепригодным для дальнейшего использования.

2.Материальность.Следует отметить тот факт, что недвижимостьвсегда функционирует в натурально-вещественнойи стоимостной формах.

Физические характеристики объектанедвижимости включают, например, данныео его размерах и форме, неудобствах иопасностях, об окружающей среде, оподъездных путях, коммунальных услугах,поверхности и подпочвенном слое,ландшафте и т.д.

Совокупность этиххарактеристик определяет полезностьобъекта, которая и составляет основустоимости недвижимости. Однако сама посебе она не определяет стоимость. Любойобъект обладает стоимостью, имея в тойили иной мере такие характеристики, какпригодность и ограниченный характерпредложения.

Ограниченность предложениядолжна присутствовать для созданиязначительной стоимости.

Социальныеидеалы и стандарты, экономическаядеятельность и тенденции, законы,правительственные решения и действия,природные силы оказывают влияние наповедение людей, и все это, взаимодействуямежду собой, создает, сохраняет, изменяетили уменьшает стоимость недвижимости.Здесь также следует заметить, чтонедвижимость является одним из немногихтоваров, стоимость которых не толькопрактически всегда стабильна, но и имееттенденцию к постепенному росту с течениемвремени.

3. Долговечностьнедвижимости практически вышедолговечности всех иных товаров, кромеотдельных видов драгоценных камней иизделий из редких металлов.

Например, согласнодействующим в России строительнымнормам и правилам (СНиП) жилые заданияв зависимости от материала основныхконструкций (фундамента, стен, перекрытий)подразделяются на 6 групп с нормативнымисроками службы от 15 до 150 лет.

Длительностькругооборота земли при правильном ееиспользовании бесконечна, а нарушениеправильной ее эксплуатации приведет кневосполнимым потерям.

Кромеосновных родовых признаков недвижимости,можно выделить ичастные признаки,которые определяютсяконкретными показателями в зависимостиот вида объектов недвижимости.

Практическиневозможно говорить о двух одинаковыхквартирах, о двух одинаковых участках,о двух одинаковых строениях, т.к. у нихбудут обязательно различия в расположениипо отношению к другим объектамнедвижимости, к инфраструктуре и дажек сторонам света, что показываетразнородность, уникальность инеповторимость каждого объектанедвижимости.

Недвижимостьобладает повышенной экономическойценностью. Это обусловлено тем, что онапредназначена для длительного пользованияи не потребляется в процессе использования.Как правило, она обладает конструктивнойсложностью, требующей больших затратна поддержание в надлежащем состоянии.

Кромеэтого, объект недвижимостивсегда имеет свое функциональноеназначение. Оно можетбыть производственным и непроизводственным.При производственном назначении объектнедвижимости прямо или косвенно участвуетв создании продукции, выполнении работ,оказании услуг. При непроизводственном— обеспечивает условия для проживанияи обслуживания людей.

Недвижимостьвсегда выступает как объект долгосрочногоинвестирования. Чащевсего это связано с тем, что приобретениеобъекта недвижимости по частям непредставляется возможным, т.к.

длявложения капитала в объект недвижимоститребуется значительная его величина.

Кроме того, если говорить о доходнойстороне дела, денежныевложения в объекты недвижимостипредставляют собой затраты с достаточновысоким сроком окупаемости.

Необходимоотметить, что некоторыевиды недвижимости могут переходить вдвижимое имущество.Так, например, леса и многолетниенасаждения по определению относятся кнедвижимости, а заготовленный лес этоуже движимое имущество.

Следует обратитьвнимание, что оборудование, размещенноев зданиях и сооружениях (отопление,водопровод, канализация, электрооборудование,лифты, решетки, вторые металлическиедвери и пр.) относится к движимомуимуществу. Но т.к.

оно стало неотъемлемойчастью объекта недвижимости, то в случаесделки по этому объекту, следует детальноописывать все движимое имущество,включаемое в состав недвижимого (особенноэто касается имущества, подлежащегоизъятию при совершении сделки).

Частопри совершении сделок с недвижимостьюможет передаваться набор прав и интересов,не являющихся частью недвижимости.Это могут быть права аренды, преимущественногоприобретения или другие интересы(сервитуты).

В частности,сервитут — это «право ограниченногопользования чужим земельным участком»,которое «может устанавливаться дляобеспечения прохода и проезда черезсоседний земельный участок, прокладкии эксплуатации линий электропередачи,связи и трубопроводов, обеспеченияводоснабжения и мелиорации, а такжедругих нужд…» [9] .

Итак, к недвижимостиотносятся наиболее ценные и общезначимыеобъекты основных средств, а такие объектынедвижимости, как земля и недра имеютбольшую не только экономическую, но истратегическую значимость для любогогосударства во все времена.

Например, вдокапиталистический период, земляявлялась единственным значимым источникомбогатства как каждого человека вотдельности, так и государства и обществав целом.

Недвижимость влюбом общественном устройстве являетсяобъектом экономических и государственныхинтересов, и поэтому для этой категорииимущества введена обязательностьгосударственной регистрации прав нанего, которая позволяет идентифицироватьобъект и субъект права, ибо связь междуобъектом недвижимости и субъектом правна него невидима, а передача недвижимостипутем физического перемещения невозможна.

[1] Оксфордскийтолковый словарь по бизнесу. — М., 1995,с. 543. [2] Кулагин М.Предпринимательство и право: опыт Запада/I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. – М., 1992, с.110 – 115. [3] Poзенбepг Д.Инвестиции: Терминологический словарь/Университет Рутджерс (США). – М., 1992, с.268. [4] Свод ЗаконовРоссийской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законовгражданских. — Петроград, 1914, с. 71. [5] В настоящемучебном пособии термины «недвижимость»,«недвижимое имущество», «объектынедвижимости» используются какоднопорядковые термины и применяютсяв зависимости от контекста. [6] В соответствиес Федеральным законом (ФЗ) «О государственнойрегистрации прав на недвижимость,имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от21.07.97 г.). [7] Ст. 290, п.2 ГК РФ. [8] Изпроекта Земельногокодекса РФ. [9] Ст. 274 ГК РФ.

Источник: https://studfile.net/preview/5024588/page:6/

Можно ли признать объектами недвижимости части помещений

Самостоятельный обьект недвижимости

Следующий вопрос, связанный с данным звеном классификации объектов недвижимости, – это вопрос о возможности признания объектами недвижимости частей помещений.

Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах Федерации. Достаточно сказать, что в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существовала абсолютно различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат.

Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру.

 Столкновение этих двух концепций произошло и при подготовке нового Жилищного кодекса. Результатом же этого столкновения стало весьма своеобразное решение данного вопроса.

 В соответствии со ст. 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых помещений:

 1) жилой дом, часть жилого дома;

 2) квартира, часть квартиры;

 3) комната.

 В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в ст. 15 ЖК РФ и которым все жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната признается самостоятельным объектом недвижимого имущества *(205). Подтверждением этому служит и ст.

41 ЖК РФ, которая устанавливает, что “собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире)” и ст.

42 ЖК РФ, определяющая размер доли в праве общей собственности собственника комнаты на общее имущество в коммунальной квартире как пропорциональный размеру общей площади указанной комнаты.

 Установление такой структуры собственности в коммунальной квартире привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении доли собственника комнаты в праве собственности на общее имущество всего дома.

Правило о порядке определения такой доли носит, по мнению автора, весьма иррациональный характер и звучит следующим образом: “Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире” *(206).

 Между тем вопрос об отнесении комнаты в коммунальной квартире к объектам недвижимого имущества имеет значение не только для построения классификации объектов недвижимого имущества. То или иное решение данного вопроса должно иметь значение, прежде всего, для определения объема прав владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.

 Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с собственниками других комнат в коммунальной квартире.

 Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом недвижимости, О.В.

Кузнецова весьма последовательно отмечает, что “стремление учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой “соседней” комнаты, можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества распорядиться им по собственному усмотрению исходя из личных интересов и, как следствие, нарушение его законных прав” *(207). Однако в ЖК РФ содержится прямо противоположное правило, согласно которому при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

 После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах ЖК РФ отходить от основных принципов классификации недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов недвижимости – комнат в коммунальных квартирах ничем не отличаются от прав участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым объектом недвижимости?

 Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и созданием новых объектов недвижимости.

Кроме того, признание комнаты в квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию объектов, поскольку появляется четвертое звено.

 Следует отметить также, что в гл. 18 ГК РФ “Право собственности и другие вещные права на жилые помещения” ничего не говорится о собственниках комнат в квартирах или частей квартир, в ст. 289-291 ГК РФ речь идет только о собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о регистрации. В то же время ст.

558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли можно считать удачным решением законодателя.

Вот почему из ГК РФ следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей квартиры.

 Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку – представлять собой единое пространство с замкнутым контуром.

Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника.

Однако следует помнить, что в этом случае помещение в прежних границах в реестре перестанет существовать и возникнет по крайней мере два новых объекта на базе этого помещения.

 Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих помещений. Эта проблема имеет решение в гражданском законодательстве лишь применительно к квартирам. В ст.

290 ГК РФ говорится о том, что “собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры”.

Источник: http://www.bibliotekar.ru/4-1-43-registraciya-nedvizhimosti/40.htm

101Advokat.Ru